Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ücretinin Belirlenmesi

Uzman arabulucular için · Kaynak: 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi (RG 26.12.2025, S.33119) · Genel bilgilendirme yazısıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamına 7445 sayılı Kanunla (RG: 5.4.2023, yürürlük: 1.9.2023) alınmasından sonra, arabulucuların gündeminde en çok yer eden pratik sorulardan biri ücretin doğru biçimde nasıl hesaplanacağı oldu. Bu yazıda, yürürlükteki 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi ekseninde, kira tespiti, tahliye, bakiye kira ve bunların birlikte talep edildiği uyuşmazlıklar için ücret hesabını adım adım inceleyeceğiz.

1. Tarifenin sistematiği: konunun para ile değerlendirilebilirliği

Tarifenin temel ayrımı m.7'dedir. Konusu para ile değerlendirilemeyen uyuşmazlıklarda ücret Birinci Kısıma (saatlik, taraf sayısına göre), konusu para ile değerlendirilebilen uyuşmazlıklarda ise üzerinde anlaşılan miktar üzerinden İkinci Kısıma (kademeli nispi oranlar) göre belirlenir. Kira uyuşmazlıkları, talebin türüne göre her iki kısmın da kapsamına girebildiği için arabulucunun uyuşmazlığı doğru sınıflandırması belirleyicidir.

2. Tahliye talepli uyuşmazlıklar: yıllık kira bedelinin yarısı

Tarife m.7/(5)'in açık hükmü şudur: arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşma sağlanması hâlinde, tahliye talepli uyuşmazlıklarda ücret bir yıllık kira bedeli tutarının yarısı üzerinden Tarifenin İkinci Kısmına göre belirlenir.

Buradaki üç teknik nokta kritik önemdedir:

• Matrah, kira değerinin tamamı değil yarısıdır. AAÜT m.9 uygulamasının (bir yıllık kira bedelinin tamamı) aksine, Arabuluculuk Tarifesi bir yıllık kira bedelinin yarısının matrah olarak değerlendirmesini benimsemiştir.
• "Bir yıllık kira bedeli" ifadesinden anlaşılması gereken, tahliyenin gerçekleştiği tarihteki güncel aylık kira bedelinin on iki katıdır. Geçmiş dönem ortalaması veya brüt-net ayrımına ilişkin bir özel düzenleme yoktur; uygulamada brüt aylık kira bedeli esas alınmaktadır.
• Bu hüküm sadece anlaşma sağlanması hâline ilişkindir. Anlaşmama hâlinde bu matrah değil, aşağıda açıklayacağımız üzere Birinci Kısım uygulanır.

3. Kira tespiti uyuşmazlıkları: yıllık fark

Yine m.7/(5) hükmüne göre, anlaşma sağlanan kira tespiti uyuşmazlıklarında ücret, tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden İkinci Kısma göre belirlenir.

Matrahın hesabı şöyle yürür: arabuluculuk sürecinde üzerinde anlaşılan aylık kira bedelinden, anlaşma anında ödenmekte olan aylık kira bedeli çıkarılır; çıkan fark on iki ile çarpılarak yıllık fark matrahı bulunur. Bu matrah üzerine Tarife İkinci Kısmındaki kademeli oranlar uygulanır.

Burada özen gösterilmesi gereken nokta, "tespit olunan" ile "talep edilen" kira bedeli arasındaki farktır. Matrah, başvurucunun talep ettiği değer üzerinden değil, tarafların üzerinde uzlaştığı (anlaşma belgesine yazılan) yeni kira bedeli üzerinden hesaplanır.

4. Tahliye ile kira tespitinin birlikte talep edildiği uyuşmazlıklar

Uygulamada sık karşılaşılan bir hâl, başvurucunun aynı dosyada hem tahliye hem de kira tespiti talep etmesidir. Tarife m.7/(5) iki talep türünü tek bir cümlede "kira tespiti ve tahliye talepli uyuşmazlıklarda" şeklinde düzenlemekle birlikte, ücretin hesaplanmasında her iki matrahı ayrı ayrı tanımlamıştır.

Bu tasarım, m.6/(1)'in mantığıyla birlikte okunduğunda netleşir: "Somut bir uyuşmazlıkla ilgili arabuluculuk faaliyetinin yürütülmesi sırasında, yeni uyuşmazlık konularının ortaya çıkması hâlinde, her bir uyuşmazlık için ayrı ücrete hak kazanılır." Aynı dosyada hem tahliyede hem kira tespitinde anlaşmaya varılırsa, arabulucunun iki ayrı matrah üzerinden iki ayrı hesap yapması ve sonuçları toplaması en tutarlı yorumdur. Tek bir matrah üzerinden hesap yapmak, Tarifenin matrahları ayrı ayrı tanımlamış olmasına aykırı düşer.

Öte taraftan, m.6/(1)'in son cümlesi uyarınca, "dava şartı kapsamında yapılan arabuluculuk başvurularında anlaşmama durumunda" yeni uyuşmazlık için ek ücret talep edilemez. Yani aynı dosyada hem tahliye hem kira tespiti varsa ve süreç anlaşmama ile biterse, arabulucu Birinci Kısımdaki saatlik ücreti çoğaltarak isteyemez.

5. Bakiye kira ve diğer kira kaynaklı para alacakları

Birikmiş kira alacağı (bakiye kira) gibi konusu doğrudan para olan kira kaynaklı uyuşmazlıklar bakımından Tarife'de tahliye/kira tespitine özgü m.7/(5) ayrıksı hükmü uygulanmaz. Bu tür talepler m.7/(2) çerçevesinde "konusu para olan" uyuşmazlık olarak değerlendirilir ve üzerinde anlaşılan tutar matrah alınarak İkinci Kısımdaki kademeli oranlara tâbi tutulur.

Eğer aynı dosyada hem tahliye hem bakiye kira talebi varsa ve her ikisinde de anlaşmaya varılırsa, yine m.6/(1) çerçevesinde iki ayrı matrah ve iki ayrı hesap düşünülebilir. Bu yorum, Tarifenin "her bir uyuşmazlık için ayrı ücret" ilkesiyle uyumludur.

6. Kira uyarlama ve sair kira kaynaklı uyuşmazlıklar

TBK m.138 anlamında uyarlama davası ya da depozito iadesi, ayıba dayalı tazminat gibi kira ilişkisinden kaynaklanan diğer talepler m.7/(5)'in dar kapsamına (tahliye + kira tespiti) girmez. Bunlarda;

• Konusu para ile değerlendirilebiliyorsa m.7/(2) uyarınca İkinci Kısma göre,
• Para ile değerlendirilemiyorsa m.7/(1) uyarınca Birinci Kısma göre,

ücret hesaplaması yapılır. Kira uyarlama talebinde "uyarlama sonrası yeni kira bedeli" üzerinde anlaşma sağlanıyorsa, kira tespiti mantığına paralel olarak yıllık fark üzerinden hesap savunulabilir; ancak Tarife bu hâle özgü açık bir hüküm getirmediğinden, arabulucunun ücret sözleşmesinde matrahı önceden açıkça düzenlemesi en güvenli yoldur.

7. Anlaşmama hâlinde: Birinci Kısım, m.7 kategorisi

Tarife m.7/(3) hükmü açıktır: anlaşmama hâlinde uyuşmazlığın konusu para olan veya para ile değerlendirilebilen uyuşmazlıklarda, arabulucu ücreti Birinci Kısma göre talep edebilir. Kira uyuşmazlıkları Birinci Kısmın m.5 kategorisinde — "Kira uyuşmazlıklarında, Komşu Hakkı uyuşmazlıklarında ve Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan uyuşmazlıklarda" — saatlik, taraf sayısı kademesine göre ücretlendirilir.

Buradaki temel kurallar şunlardır:

• Birinci Kısımda ücret saat × taraf sayısı kademesi mantığıyla hesaplanır; sadece bir oturum yapılmış olsa bile, fiilen sarf edilen müzakere süresi temel ölçüdür.
• Anlaşmama hâlindeki Birinci Kısım ücretinin ilk iki saatlik kısmı, dava şartı arabuluculukta Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; bu husus 6325 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Geri kalan kısım Bakanlık tarafından karşılanmaz; taraflardan istenebilir.
• İhtiyari arabuluculukta ise ilk iki saatlik istisna geçerli değildir; ücretin tamamı taraflara yüklenir.

8. Asgari ücret eşiği: m.7/(7)

Tarife m.7/(7), anlaşma sağlanması hâlinde, anlaşma bedeline bakılmaksızın arabuluculuk ücretinin belirli bir tutardan az olamayacağı asgari eşiği koyar. Kira uyuşmazlığında m.7/(5)'e göre yapılan hesap bu eşiğin altında kalırsa, asgari eşik uygulanır. Önemle belirtmek gerekir ki, kira uyuşmazlıklarında asgari eşik ortaklığın giderilmesi ve ticari uyuşmazlıklara özgü daha yüksek asgari (m.7/(6)) uygulamasından ayrıdır.

9. Süreç dışı sonlanma: konusuz kalma, feragat, sehven kayıt

Sürecin sonlanma biçimine göre Tarife şu ayrımları yapar:

• m.4/(1): Tarafların anlaşmaya varması, sürecin devam ettirilmesinin gereksizliğinin arabulucu tarafından tespiti, bir tarafın çekilmesi, ölüm/iflas ya da tarafların anlaşarak süreci sonlandırması hâllerinde arabulucu Tarifeye göre belirlenen ücretin tamamına hak kazanır.
• m.4/(2): Arabuluculuğa elverişsizlik sonradan ortaya çıkar ve arabulucunun kusuru yoksa, yine ücretin tamamına hak kazanılır.
• m.5/(1): İhtiyari arabuluculukta süreç devam ederken uyuşmazlık konusuz kalır, feragat, kabul veya sulhle giderilirse ücretin tamamına hak kazanılır.
• m.5/(2): Dava şartı arabuluculukta sehven kayıt, mükerrer kayıt veya arabuluculuğa elverişli olmama nedeniyle sürecin sonlandırılması hâllerinde arabulucuya ücret ödenmez.

10. İhtiyari süreçte ücret ve masraf alma

Tarife m.2/(3), ihtiyari arabuluculuk süreci başlamadan önce arabulucunun teklifte bulunan taraf veya taraflardan ücret ve masraf isteyebileceğini öngörür. Süreç sonunda alınan ücret arabuluculuk ücretinden mahsup edilir; sürecin başlamaması hâlinde bu ücret iade edilmez, masraftan kullanılmayan kısım iade edilir. Buna karşılık m.2/(4), dava şartı arabuluculuk sürecinde taraflardan masraf istenemeyeceğini açıkça düzenler.

11. Ücretin paylaşımı ve sözleşme serbestisi

Tarife m.3/(1) uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça arabuluculuk ücreti taraflarca eşit ödenir. Taraflar, ücretin paylaşımı konusunda farklı bir oran kararlaştırabilirler; anlaşma belgesi bu paylaşımı açıkça yazmalıdır. Buna karşılık, m.1/(2), Tarifede belirlenen ücretlerin altında bir ücret kararlaştırılamayacağını ve aksine sözleşmelerin ücrete ilişkin hükümlerinin geçersiz olduğunu hükme bağlar. Bu nedenle arabulucu, Tarifenin altına inen bir ücret sözleşmesi imzalamaktan kaçınmalıdır.

12. Pratik bir örnek çerçevesi

Aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir konutta, hem tahliye hem kira tespiti talepli bir dava şartı arabuluculuk dosyasında anlaşma sağlandığını ve tarafların yeni aylık kirayı 25.000 TL olarak belirlediğini varsayalım. Hesap iki matrah üzerinden yürür:

• Tahliye matrahı (m.7/(5)): 20.000 × 12 = 240.000 TL; bunun yarısı 120.000 TL. Bu tutara İkinci Kısım kademeli oranı uygulanır.
• Kira tespiti matrahı (m.7/(5)): (25.000 − 20.000) × 12 = 60.000 TL. Yine İkinci Kısım kademeli oranı uygulanır.
• İki hesap toplanır; bulunan tutar m.7/(7) asgari eşiğinin altındaysa eşik uygulanır.

Bu kurgu, m.6/(1) ile m.7/(5)'in birlikte yorumlanmasından doğan en tutarlı sonuçtur. Arabulucu, anlaşma belgesi düzenlerken ücret kalemini bu mantıkla şeffaf biçimde yazmalı, paylaşımı ve ödeme takvimini de açıkça düzenlemelidir.

13. Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ücretinin belirlenmesi, m.7/(5)'in özel düzenlemesi ile m.6, m.7 ve m.5 hükümlerinin birlikte uygulanmasını gerektiren çok katmanlı bir hesaptır. Pratik bir disiplin, arabulucunun ilk oturumda uyuşmazlığın türünü doğru sınıflandırması, anlaşma metninde matrah(lar)ı ve uygulanan tarife kalemini açıkça yazması ve ücretin paylaşım biçimini şeffaf düzenlemesidir. Bu disiplin, hem ücretin denetlenebilirliğini sağlar hem de sonradan çıkabilecek itirazların önüne geçer.

Kaynak ve daha fazla okuma

• 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi (RG: 26.12.2025, Sayı: 33119) — özellikle m.2, m.3, m.4, m.5, m.6, m.7 ve eki Tarifenin Birinci ve İkinci Kısımları.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/B.
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği.
• 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG: 5.4.2023; kira uyuşmazlıklarını dava şartı kapsamına alan değişiklik 1.9.2023 itibarıyla yürürlüktedir).
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri (m.339 vd., özellikle m.344, m.347, m.350-356).
• T.C. Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Daire Başkanlığı yayınları ve uygulama rehberleri.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlık hakkında hukuki tavsiye yerine geçmez. Tarife rakamları ve oranlar yürürlükteki Tarifenin eki çizelgelerinde yer alır ve dönemsel olarak güncellenebilir. Belirli bir olay için yürürlükteki Tarife metninin ve ilgili mevzuatın somut hâliyle değerlendirilmesi önerilir.