Kira Dava Şartı Arabuluculuğun Kapsamı: Tahliye, Tespit, Ecrimisil ve El Atma
1 Eylül 2023, kira hukuku açısından bir dönüm noktasıdır. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen 18/B maddesi, kira uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına aldı. Bu yazıda, kira dava şartının sınırlarını — özellikle kira tespiti, tahliye, ecrimisil ve el atmanın önlenmesi dörtgeninde — tek bir ölçütle inceleyeceğiz.
1. Düzenlemenin lafzı: 6325 m.18/B
Madde, dört uyuşmazlık kategorisini dava şartı arabuluculuğa bağlar:
"Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
c) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar."
Buradaki anahtar ifade, (a) bendindeki "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" formülüdür. Ölçüt budur: bir talebin kapsama girip girmediği, o talebin hukuki temelinin kira ilişkisi olup olmadığına bağlıdır..
2. "Konusu bir miktar para" şartı yoktur
Ticari (TTK m.5/A) ve iş (7036 m.3) dava şartı, açıkça "konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat" talepleriyle sınırlıdır. Kira için durum farklıdır: 18/B, parasal bir eşik koymaz; "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" der ve bu, parasal olmayan kira uyuşmazlıklarını da kapsar. Bunun pratik sonucu büyüktür: tahliye davası ve kira bedelinin tespiti davası gibi parasal nitelik taşımayan talepler de kira dava şartının içindedir.
3. Dava şartına tabi olanlar: kira ilişkisinden doğan talepler
Hukuki temeli kira sözleşmesi (TBK m.299 vd.) olan, dolayısıyla kira ilişkisinden kaynaklanan ve kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülen şu uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır:
- Kira alacağı / birikmiş kira bedeli — ödenmeyen kira ve yan giderlerin tahsili.
- Kira bedelinin tespiti davası (TBK m.344-345). Yeni dönem kira bedelinin yargı yoluyla belirlenmesi, kira ilişkisinden kaynaklanan tipik bir uyuşmazlıktır; 1.9.2023'ten sonra açılacak kira tespiti davalarında arabuluculuk dava şartıdır. (Dava şartı arabuluculuk, TBK m.345'teki yeni döneme "en az otuz gün önce" ihtar/dava koşulunu ortadan kaldırmaz; iki gereklilik birbirinden bağımsızdır ve birlikte gözetilmelidir.)
- Kira bedelinin uyarlanması davası (TBK m.138). Aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama talebi de kira ilişkisinden doğduğundan kapsamdadır.
- Kiracılık sıfatının tespiti. Tarafın kiracı olup olmadığının tespiti, doğrudan kira ilişkisine ilişkindir.
- Depozito (güvence bedeli) iadesi, kullanım ve faydalı masraflar. Sözleşmenin ifa ve tasfiyesinden doğan bu talepler kira ilişkisine dayanır.
- Genel mahkemede (sulh hukukta) açılan tahliye davaları. Kiraya verenin gereksinimi ve yeniden inşa (TBK m.350), yeni malikin gereksinimi (TBK m.351), tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ve iki haklı ihtar (TBK m.352) — bunların tümü kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarıdır ve dava şartı arabuluculuğa tabidir.
4. Açık istisna: ilamsız icra yoluyla tahliye
18/B'nin (a) bendi, tek bir açık istisna içerir: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler. Yani kira borcunun ödenmemesi (temerrüt) ya da tahliye taahhüdü nedeniyle İİK m.269 vd. uyarınca başlatılan ilamsız tahliye takipleri, dava şartı arabuluculuk dışındadır; alacaklı, arabulucuya başvurmadan takibini başlatabilir. Ödeme/tahliye emrine itiraz edildiğinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenmesi de — bir dava değil, takip hukukuna özgü bir yol olduğundan — kapsam dışıdır.
Buradan çıkan sonuç şudur: aynı tahliye amacı, seçilen yola göre ya dava şartıdır ya da dava şartı dışında kalır. Kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak sulh hukukta tahliye davası açarsa dava şartı arabuluculuğa tabi olur; aynı taahhüde dayanarak ilamsız tahliye takibi yaparsa dava şartı arabuluculuğa tabi olmaz. Bu, dava şartı arabuluculuk müessesesinin "ne istendiğine" değil "hangi usul yoluyla istendiğine" bağlı olduğunu gösterir. Ayrıca, bu durum, "dava mı, takip yolu mu?" ayrımının kira hukuku alanındaki yansımasıdır.
5. Dava şartı arabuluculuğa tabi olmayanlar — I: Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)
Ecrimisil, bir taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın (fuzuli şagil olarak) kullanan kişiden istenen tazminattır. Adında "tazminat" geçmesi yanıltmamalıdır: ecrimisil talebinin hukuki temeli kira sözleşmesi değil, malikin mülkiyet ve zilyetlik hakkıdır. Arada bir kira ilişkisi bulunmadığından — işgalci, kiracı değil haksız kullanıcıdır — bu talep "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık" değildir ve kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik yaklaşımı ve öğreti bu yöndedir; el atmanın önlenmesiyle birlikte istenen ecrimisilde de, asıl talep mülkiyet hakkına dayandığından, arabuluculuk şartı aranmaz.
Örneğin, miras yoluyla intikal eden ve paydaşlardan birinin tek başına kullandığı bir dükkân için diğer paydaşın istediği bedel, ortada bir kira sözleşmesi bulunmadığından kira bedeli değil ecrimisildir; talep, kira tespiti olarak nitelendirilemez ve bu sıfatla kira dava şartına dahil edilemez.
6. Dava şartı arabuluculuğa tabi olmayanlar — II: El atmanın önlenmesi (müdahalenin meni)
El atmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davası, taşınmaz mülkiyetine yönelen haksız müdahalenin durdurulmasını amaçlayan, ayni nitelikte bir davadır; konusu bir miktar para değildir ve hukuki temeli kira ilişkisi değil mülkiyet hakkıdır. Bu nedenle malik, davasını doğrudan görevli mahkemede açabilir; kural olarak dava şartı arabuluculuk aranmaz.
Ancak burada önemli bir istisna vardır: müdahale, bir kira ilişkisinden değil ama 18/B'nin diğer bentlerinden — Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (bent c) veya komşu hakkından (bent ç) — kaynaklanıyorsa, bu kez başka bir kategori üzerinden dava şartı arabuluculuk yeniden devreye girer. Örneğin kat malikleri arasındaki ortak alana el atma uyuşmazlıkları, 1.9.2023 sonrası dava şartı arabuluculuğa tabidir.
7. Sınır bölgesi: kira sona erdikten sonraki kullanım
En çok tereddüt doğuran alan, kira ilişkisi sona erdikten sonra taşınmazı kullanmaya devam eden eski kiracıdan istenen bedeldir. Burada nitelendirme belirleyicidir: talep, sona ermiş ya da hâlâ tartışmalı olan kira sözleşmesine dayandırılıyorsa (örneğin sözleşmenin haksız feshedildiği, ilişkinin sürdüğü iddiası) kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olarak kapsama girer; buna karşılık ilişkinin kesin biçimde sona erdiği kabul edilip talep salt haksız işgale (ecrimisile) dayandırılıyorsa kapsam dışında kalır.
8. Tahliye taahhüdünün üç ayrı yolu
Tek bir tahliye taahhüdü, seçilen yola göre üç farklı dava şartı sonucuna yol açar:
- Taahhüde dayalı ilamsız icra takibi (İİK m.269 vd.) — 18/B'nin açık istisnası kapsamında; arabuluculuk şart değildir.
- Taahhüde dayalı tahliye davası (TBK m.352/1) — kira ilişkisinden kaynaklanan bir tahliye uyuşmazlığı; dava şartı arabuluculuğa tabidir.
- Tahliye taahhüdünün geçersizliğinin/iptalinin ileri sürüldüğü dava — kiracının, taahhüdün baskı altında veya kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığı gibi gerekçelerle geçersizliğini ileri sürdüğü uyuşmazlık kamu hukukunu ilgilendirdiğinden ve arabuluculuğa elverişli olmadığından, dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.
Tahliye taahhüdünde taraf sıfatı ve temsil yetkisi (örneğin eşin imzası, vekâletnamede özel yetki) ayrı bir incelemeyi gerektirir; bu konuda Tahliye Taahhüdü ve Vekaletnamede Özel Yetki yazımıza bakılabilir.
8. Özet harita
| Talep / dava | Hukuki temel | Dava şartı arabuluculuk |
|---|---|---|
| Kira alacağı / birikmiş kira | Kira ilişkisi | Var |
| Kira bedelinin tespiti (TBK m.344-345) | Kira ilişkisi | Var |
| Kira uyarlaması (TBK m.138) | Kira ilişkisi | Var |
| Kiracılık sıfatının tespiti | Kira ilişkisi | Var |
| Tahliye davası (TBK m.350-352) | Kira ilişkisi | Var |
| İlamsız icra yoluyla tahliye (İİK m.269 vd.) | Takip hukuku (açık istisna) | Yok |
| Ecrimisil (kira ilişkisi yokken) | Mülkiyet / zilyetlik | Yok |
9. Sonuç
Kira alacağı, kira tespiti, uyarlama, kiracılık sıfatının tespiti ve genel mahkemede açılan tahliye davaları — parasal olsun olmasın — dava şartı arabuluculuğa tabidir; çünkü hepsi kira sözleşmesinden doğar. İlamsız icra yoluyla tahliye, kanunun açık istisnası olarak dahil değildir.
Kaynakça ve daha fazla okuma
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — 7445 sayılı Kanunla eklenmiş, 1.9.2023 itibarıyla yürürlükte; kira ilişkisi, taşınır-taşınmaz paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuğa bağlar; (a) bendi "kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç" istisnasını içerir.
- 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG: 5.4.2023, sayı 32154); kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı düzenlemesi 1.9.2023'te yürürlüğe girmiştir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.299 (kira sözleşmesi), m.344-345 (kira bedelinin belirlenmesi ve kira tespiti davası), m.138 (aşırı ifa güçlüğü — uyarlama), m.350-351 (kiraya verenden/yeni malikten kaynaklanan tahliye), m.352 (kiracıdan kaynaklanan tahliye; tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar).
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. (kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi).
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683 (mülkiyet hakkı) ve m.995 vd. (haksız zilyetlikte tazminat) — ecrimisil ve el atmanın önlenmesinin mülkiyet/zilyetliğe dayanan hukuki temeli.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 (kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesinin görevi).
- Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi taleplerinin mülkiyet hakkına dayandığı ve kira ilişkisinden kaynaklanmadığı için kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında kaldığı yönünde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik yaklaşımı; müdahalenin Kat Mülkiyeti Kanunu veya komşu hakkından kaynaklandığı hâllerde 18/B (c)-(ç) bentleri uyarınca dava şartının uygulanacağı kabulü.
- İcra-iflas kaynaklı hukuki yollarda dava şartının "dava mı, takip yolu mu?" ölçütü ışığında incelenmesi için: İcra-İflas Kaynaklı Davalarda Dava Şartı Arabuluculuk.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlık hakkında hukuki tavsiye yerine geçmez. Bir kira talebinin "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık" sayılıp sayılmayacağının ve hangi yolla ileri sürüldüğünün tespiti her olayın somut özelliklerine göre değişir. Belirli bir olayda yürürlükteki mevzuat metni ve güncel içtihatla birlikte değerlendirme yapılması önerilir.