Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
Bir apartman yönetiminin ödenmeyen aidat alacağı için açtığı dava ile aynı sitenin güvenlik şirketinin kusuru nedeniyle bir kat malikinin uğradığı zarar için açtığı dava, görünüşte aynı "site uyuşmazlığı" çatısı altındadır. Oysa hukuken bu iki dava bambaşka çerçevelere oturur: ilki 6325 sayılı Kanun m.18/B-c uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabi, ikincisi ise genel hükümlere göre dava şartı dışındadır. Bu yazıda, 1.9.2023'ten sonra yürürlüğe giren düzenlemenin Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıkları ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar ele alınacaktır.
1. Düzenleme: 6325 m.18/B'nin (c) ve (ç) bentleri
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, dört uyuşmazlık kategorisini dava şartına bağlamıştır. Bu yazıyla doğrudan ilgili olan iki bent şunlardır:
"c) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar."
Burada ölçüt taraflar değil, uyuşmazlığın hukuki kaynağıdır. Bir uyuşmazlığın "site içinde" yaşanması ya da "site yönetiminin" taraf olması, onu otomatik olarak (c) bendi kapsamına sokmaz. Aynı şekilde, taraflar komşu olduğu için her uyuşmazlık (ç) bendi kapsamında değildir. Asıl soru şudur: iddianın hukuki temeli 634 sayılı KMK'nın düzenlediği bir ilişki midir, yoksa TMK'nın komşu hakkına ilişkin hükümlerinden mi doğmaktadır? Bunlar dışındaki uyuşmazlıklar, tarafları ne olursa olsun, dava şartı arabuluculuğa girmez.
2. KMK'nın kapsadığı tipik uyuşmazlıklar — (c) bendi içinde
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin birbirleriyle, kat malikleri kurulu ile, yönetici ve denetim organıyla olan ilişkilerini düzenler. Bunlardan doğan ve 1.9.2023 sonrası açılan davalar, dava şartı arabuluculuğa tabidir. Aşağıda sınırlayıcı olmayacak şekilde bunların bir kısmı sayılmıştır:
- Aidat ve ortak gider alacağına ilişkin uyuşmazlıklar (KMK m.20).
- Anataşınmazın korunması ve yararlanma yetkilerine ilişkin uyuşmazlıklar (KMK m.18,19).
- Kat malikleri kurul kararının ve Yönetim Planının İptali (KMK m.33).
- Kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki haklarına yönelik müdahaleye ilişkin uyuşmazlıklar.
- Yönetici tayini, azli ve hesap verme yükümlülüğüne ilişkin uyuşmazlıklar (KMK m.34-39).
Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir (KMK Ek m.1).
3. Kat malikleri kurul kararının iptali
Kat malikleri kurulu kararının iptali (KMK m.33), niteliği itibarıyla bir inşai (yenilik doğuran) davadır; mahkeme kararıyla kararın hukuki etkisi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılır. Bu inşai nitelik, "konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat" eşiğini şart koşan TTK m.5/A ya da 7036 m.3 mantığıyla bakıldığında dava şartı dışında bırakılmasını gerektirebilir gibi görünür. Ne var ki 6325 m.18/B'nin (c) bendi, ticari ve iş kanunlarının aksine "konusu bir miktar para" şartı taşımaz; düzenleme "Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar" ifadesini geniş tutar.
Bu lafız uyarınca, genel kurul kararının iptali davasının da (c) bendi kapsamında olduğu kabul edilmektedir. Buna karşılık iptal davasında öngörülen kısa hak düşürücü süreler (KMK m.33'te bir aylık süre) ile arabuluculuk başvurusunun zamanaşımı/hak düşürücü süreyi durdurmasına ilişkin 6325 m.18/A-15 hükmünün birlikte değerlendirilmesi şarttır. Pratikte iptal davasını açmak isteyen kat malikinin, hak düşürücü süre dolmadan arabulucuya başvurarak süreyi durdurması ve gerekirse son tutanak sonrası kalan süre içinde davayı açması, sürecin selameti için kritiktir.
4. Komşu hakkının çerçevesi
Komşu hakkı, mülkiyetin sınırlarına ilişkin Türk Medeni Kanunu'nun çeşitli hükümleriyle (özellikle m.737 vd.) düzenlenmiştir: gürültü, koku, sarsıntı, toz, kullanma hakkına dair temel komşuluk yasakları ve buyrukları. 1.9.2023'ten sonra bu hükümlerden doğan uyuşmazlıkların (komşunun komşuya karşı açacağı el atmanın önlenmesi, müdahalenin meni ve tazminat davaları) kapsama girip girmediği, somut olayda iddianın hukuki temeline bakılarak çözülür:
- Komşu taşınmazdan kaynaklanan gürültü, koku, sarsıntı, toz gibi maddi olgulara dayalı talepler — uyuşmazlık komşu hakkından kaynaklandığı için (ç) bendi kapsamındadır.
- Mecra ve geçit haklarına ilişkin uyuşmazlıklar (TMK m.744-747) — komşu hakkı çerçevesinde değerlendirilir.
Burada, kira yazısında çizdiğimiz çerçeveyle örtüşen bir kural işler: müdahale komşu taşınmazdan kaynaklanıyorsa (ç) bendi devreye girer; ancak müdahale, ne kira ilişkisinden ne KMK'dan ne de komşu hakkından doğuyorsa — örneğin kamusal bir alandan ya da kamulaştırma kararından kaynaklanıyorsa — genel hükümler işler ve dava şartı arabuluculuk uygulanmaz.
5. Site yönetimine karşı haksız fiil davaları
Uygulamadaki en kritik ayrım budur. Bir sitede yaşayan kat malikinin, sitedeki bir hırsızlık olayında güvenlik şirketinin ya da site yönetiminin kusurlu olduğu iddiasıyla açtığı maddi/manevi tazminat davası, hukuki temeli itibarıyla genel haksız fiil sorumluluğuna (TBK m.49 vd.) dayanır. Bu, KMK'nın düzenlediği bir ilişkiden değil, hizmet kusuru ya da güvenlik yükümlülüğünün ihlalinden doğar.
Dava genellikle yönetim adına yöneticiye, güvenlik için ise güvenlik şirketinin tüzel kişiliğine yöneltilir.
Sonuç olarak, (c) bendi devreye girmez; dava şartı arabuluculuk uygulanmaz. Davacı doğrudan görevli mahkemede davasını açabilir.
Bu nedenle "site içinde yaşandığı için her uyuşmazlık 18/B kapsamındadır" sezgisi yanıltıcıdır.
6. Aidat alacağında ilamsız takip ile itirazın iptali ayrımı
Aidat alacağı için yönetici ilamsız icra takibi başlatabilir; bu, dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. (Detaylı bilgi için bknz: İcra-İflas Kaynaklı Davalarda Dava Şartı Arabuluculuk) Borçlu itiraz ederse, alacaklı yöneticinin açacağı itirazın iptali davası bir eda davası niteliğindedir ve dava şartı kapsamındadır — temel ilişki KMK kaynaklı olduğundan 18/B-c devreye girer. İşbu durumlarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması gerekir; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
7. Özet şema
| Uyuşmazlık | Hukuki temel | Dava şartı arabuluculuk |
|---|---|---|
| Aidat takibine itiraz sonrası itirazın iptali | KMK kaynaklı eda | Dahil |
| Yönetim planını değişikliğinin iptali | KMK | Dahil |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali (KMK m.33) | KMK | Dahil |
| Komşudan taşkın su / gürültü / koku (TMK m.737 vd.) | Komşu hakkı | Dahil |
| Site yönetimine karşı hırsızlık/güvenlik kusuru tazminatı | Haksız fiil (TBK 49) | Dahil Değil |
8. Sonuç
Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında dava şartının çerçevesi, 1.9.2023'le birlikte önemli ölçüde genişledi: aidat, ortak alan, yönetim planı, genel kurul kararının iptali gibi 634 sayılı Kanundan kaynaklanan uyuşmazlıklar artık dava şartı kapsamındadır; komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar da (ç) bendiyle aynı yere yerleşmiştir. Dava şartı arabuluculuğun tespitinde ölçüt iddianın hukuki temelidir. Site yönetimine karşı haksız fiile dayalı tazminat gibi durumlar kapsam dışında kalır.
Kaynakça ve daha fazla okuma
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — 7445 sayılı Kanunla eklenmiş, 1.9.2023 itibarıyla yürürlükte
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18-19 (anataşınmazın korunması ve yararlanma), m.20 (ortak gider ve aidat), m.28 (yönetim planı), m.33 (hakim müdahalesi; genel kurul kararının iptali — hak düşürücü süre), Ek m.1 (görevli mahkeme: sulh hukuk).
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683 (mülkiyet hakkı), m.719-720 (sınır), m.737-740 (komşuluk yükümlülükleri), m.744-747 (mecra ve geçit hakları).
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.49 vd. (haksız fiil sorumluluğu).
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.67 (itirazın iptali).
- İlişkili yazılar: İcra-İflas Kaynaklı Davalarda Dava Şartı Arabuluculuk, Kira Dava Şartının Gerçek Kapsamı.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlık hakkında hukuki tavsiye yerine geçmez. Bir uyuşmazlığın "634 sayılı Kanundan kaynaklanan" ya da "komşu hakkından doğan" bir uyuşmazlık sayılıp sayılmayacağı, her olayın somut özelliklerine göre değişir. Belirli bir olayda yürürlükteki mevzuat metni ve güncel içtihatla birlikte değerlendirme yapılması önerilir.